ㄱ. 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될때까지 버팀 연수 ㄴ. 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계
ㄱ. 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다. ㄴ. 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. ㄷ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지않은 한 필지의 토지를 말한다. ㄹ. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다. ㅁ. 후보지는 인위적ㆍ자연적ㆍ행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단(一團)의토지를 말한다.
( ㄱ )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( ㄴ )은 소유이익과 사용이익의 분리및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( ㄷ )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( ㄹ )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.
시장상황, 수익률, 확률 불황, 10%, 30% 보통, 20%, 40% 호황, 30%, 30%
투자안 | 금년의 현금지출 | 내년의 현금유입 |
A | 5,000 | 5,786 |
B | 4,000 | 4,730 |
C | 3,000 | 3,575 |
D | 2,000 | 2,398 |
ㄱ. 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로전개한다. ㄴ. 사회성ㆍ공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다. ㄷ. 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다. ㄹ. 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이아니라 대인활동이라 할 수 있으며, 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다. ㅁ. 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성 때문이다.
○ 소형아파트 수요의 가격탄력성 : ( ㄱ ) ○ 소형아파트와 오피스텔의 관계 : ( ㄴ )
ㄱ. A는 총부채상환비율(debt to income)이 적용되지 않는 지역에 소재하는 주택매입을 위해 담보인정비율(loan to value) 50%를 적용하여 주택담보대출 2억원을 받으려 할 때, A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 하나? ㄴ. 담보인정비율은 적용되지 않으나 총부채상환비율이 40%인 지역에서 연소득 4천만원인 B가매월 원리금균등분할 상환액 150만원인 주택담보대출을 받으려 할 때, B의 대출가능여부는?
구 분 | A회사 | B회사 |
자본총계 | 160,000원 | 200,000원 |
부채총계 | 40,000원 | 200,000원 |
자산총계 | ( ㄱ ) | ( ㄷ ) |
부채비율 | ( ㄴ ) | ( ㄹ ) |
ㄱ. 조인트벤처(joint venture) ㄴ. 자산유동화증권(asset-backed securities) ㄷ. 주택상환사채 ㄹ. 공모(public offering)에 의한 증자 ㅁ. 부동산 신디케이트(syndicate)
ㄱ. 순현가(net present value)법 ㄴ. 회수기간(payback period)법 ㄷ. 내부수익률(internal rate of return)법 ㄹ. 수익성지수(profitability index)법 ㅁ. 회계적수익률(accounting rate of return)법
○ 임대단위 : 원룸 20개실 ○ 실당 예상 임대료 : 600,000원/년 ○ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5% ○ 재산세 : 200,000원/년 ○ 개인 업무비 : 300,000원/년 ○ 수선비 : 600,000원/년 ○ 관리비 : 600,000원/년 ○ 소유자 급여 : 800,000원/년 ○ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원 ○ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2 ○ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75
ㄱ. 잔여환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선환원법, 감채기금환원법, 평준연금환원법이 있다. ㄴ. 직선환원법 및 감채기금환원법은 매 기간마다순영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 평준연금환원법에서는 매 기간마다 순영업소득이일정하다고 가정한다. ㄷ. 감채기금환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이때 재투자율은 안전율로 한다. ㄹ. 잔여환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이동일할 때 직선환원법 적용 시 가장 크고 평준연금환원법 적용 시 가장 작다. ㅁ. 저당지분환원법에서는 매 기간의 순영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.
○ 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는것은 ( ㄱ )이다. ○ 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더높은 현상은 ( ㄴ )에 의해서 설명 가능하다.
ㄱ. 범죄행위로 조성된 ‘비자금’을 소극적으로 은닉하기 위하여 임치하는 행위 ㄴ. 피상속인이 제3자에게 토지를 매각한 사실을 알고 있는 자가 그 사정을 모르는 상속인을 적극적으로 기망하여 그 토지를 자신이 매수한 행위 ㄷ. 강제집행을 면할 목적으로 부동산에 허위의 근저당권을 설정하는 행위 ㄹ. 양도소득세를 회피할 목적으로 실제 거래대금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 매매계약을 체결한 행위
ㄱ. 甲의 토지 위에 乙이 1번 저당권, 丙이 2번 저당권을 가지고 있다가 乙이 증여를 받아 토지소유권을 취득하면 1번 저당권은 소멸한다. ㄴ. 乙이 甲의 토지 위에 지상권을 설정받고, 丙이그 지상권 위에 저당권을 취득한 후 乙이 甲으로부터 그 토지를 매수한 경우, 乙의 지상권은소멸한다. ㄷ. 甲의 토지를 乙이 점유하다가 乙이 이 토지의소유권을 취득하더라도 乙의 점유권은 소멸하지 않는다. ㄹ. 甲의 토지 위에 乙이 지상권, 丙이 저당권을가지고 있는 경우, 丙이 그 소유권을 취득하면丙의 저당권은 소멸한다.
ㄱ. 저당권이 설정된 토지 위에 건물이 축조된 후, 토지의 경매로 인하여 토지와 그 건물이 다른 소유자에게 속하게 된 경우 ㄴ. 토지에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 존재하고 있었고 그 양자가 동일 소유자에게 속하였다가 그 후 저당권의 실행으로 토지가 매각되기 전에 건물이 제3자에게 양도된 경우 ㄷ. 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 토지 소유자에 의하여 건축 중이었고, 건물의 규모,종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전된 후 저당권의 실행으로 토지가 매각된 경우 ㄹ. 동일인 소유의 토지와 건물에 관하여 공동저당권이설정된 후 그 건물이 철거되고 제3자 소유의 건물이 새로이 축조된 다음, 토지에 관한 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우
ㄱ. 탈법적인 목적이 없다면 사실혼배우자간의 명의신탁은 허용된다. ㄴ. 이 법에서 허용되는 상호명의신탁의 경우, 공유물분할청구의 소를 제기하여 구분소유적 공유관계를 해소할 수 없다. ㄷ. 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인명의의 등기가 마쳐졌다면 그것은 당연히 불법원인급여에 해당한다고 보아야 한다. ㄹ. 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우, 그 제3자는 선의ㆍ악의를 불문하고 소유권을 취득하는 것이 원칙이다.